오늘은 건물주가 되려면 얼마의 자금이 필요한가, 대출의 과정과 그 루트에 대해서 알아보겠습니다.
우선 건물주라 함의 정확한 정의를 내리는게 좋겠습니다.
사실 아파트를 분양받은 사람도 건물의 주인이고
오피스텔을 분양받은 사람도 건물의 주인이며
강남 하늘을 찌를듯이 높이 솟아오른 빌딩의 소유권을 가진 다국적투자기업 또한 '건물주' 라고 볼 수 있을 것입니다.
다만 이 블로그에서 앞으로 진행하는 방향에 맞추어
건물주라 함은 오피스텔과 도시형생활주택, 아파트를 제외한
'상업용 건물, 빌딩의 소유를 목표로 하는 개인' 에 역점을 두어 포스팅을 진행해보겠습니다.
시리즈 예고
건물주가 되어보자
- 기초용어편
- 건물주가 되려면 얼마의 자금이 필요한가 (대출 정보와 루트)
-왜 건물주인가? 주식 부동산 은행예적금 기타 투자 수익률과 장단점 비교
- 상가분양의 여러가지 루트
- 땅매입부터 PF 까지. 시행의 과정
- 1층 상가 vs 2층 상가
상권분석
- 전국 5대 도시 상권vs전국 5대 신도시 상권
- 서울 가로수길, 경리단길, 홍대, 이태원 등 유명 상권 분석
법률세금
- 상가임대차 보호법
- 증여 상속 재산세 양도소득세, 절세와 세테크 팁
성공 vs 실패사례
- 연예인들의 상가, 빌딩투자 성공 사례
- 맨주먹 자수성가 일반인 성공신화
- 아프지만 도움이 될 실패사례
여러분들은 대한민국의 부자들이 어떻게 부자가 되었다고 생각하십니까?
(사진 출처 : PD 수첩 1000회 특집 '임대업이 꿈인 나라' 중 캡쳐)
설문에 따르면 36.2% 에 해당하는 조사인원이 '부동산 투자 잘해서' 라고 대답했습니다.
그러한 부자들이 부를 유지하고 더욱 증가시키는 방법 역시 부동산 투자를 꼽았습니다.
큰 돈이 생겼을 때 투자하고 싶은 대상 역시 부동산이었습니다. (특히 땅과 건물)
부동산을 구입하려는 가장 큰 이유가 뭘까요?
37.3%에 해당하는 조사인원이 안정적인 '월세 수익을 위해서' 라고 답했습니다.
그렇습니다.
달력을 한장 넘길 때 마다 가만히 앉아서 수백 수천만원의 월세가 내 통장으로 들어오는 것은
상상만 해도 등이 따뜻해지고 배가 불러오는,
심리적 안정이 가져다주는 행복의 결정판이 아닌가 싶습니다.
이처럼 대한민국에서 (사실 어느 나라든 간에)
부를 논함에 있어 부동산(不動産 : 토지나 집처럼 움직여서 옮길 수가 없는 재산) 은 빼놓을 수 없는 재화이며
시세차익과 더불어 월세수익이 가져다주는 심리적 안정감이야 말로
온국민이 원하는 경제적 욕망의 완성판이라고 할 수 있겠습니다.
(사진 서울 삼성동 파르나스 타워)
그렇다면 내가 건물주가 되기 위해서 도대체 얼마의 자금이 필요한가 라는 질문이 가장 먼저 떠오르실 겁니다.
어떤 상권의 어떤 건물을 사야 하는지는 후에 차근차근 다뤄 보겠습니다.
물론 우리 조상님들께서 석유가 솟아나는 대륙에 터를 잡아
날이면 날마다 땅에서 현금이 마를날이 없이 솟아나는 상황에 있었다면
은행 대출과 필요한 자금대에 대한 고민을 할 필요가 없었을 지도 모릅니다.
(그렇다면 애초에 건물을 굳이 살 필요가 있나? 라고 생각할지도.. ㅋㅋ)
하지만 아파트처럼 실거주 목적이 많아 최대한 대출을 적게 받고 대출이자를 줄여야 하는 상황이 아니라면
상업용 상가, 빌딩과 같은 수익형 부동산은 최대한 대출을 받아 실투자금을 줄이고
수익률을 높여 임대수익을 노리는 것이 절대 나쁜 선택이 아닙니다.
애초에 제대로 된 상권의 분석과 투자할 건물에 대한 깊은 이해를 통해
제대로 된 물건을 찾아 올바르게 투자하는 것이 중요하지
대출을 많이 받고 적게 받고는 개인의 환경과 성향에 따라 선택해야할 차후 문제이기 때문입니다.
(사진 서울 여의도 전경련 신축회관)
일반적인 상가 건물에 투자 할 때 들어가는 실 투자금과 대출의 과정에 대해 알아보겠습니다.
먼저 총분양가(부가세포함)의 10~20% 에 해당하는 금액으로 분양계약서를 작성하신 후
건물마다, 현장마다, 시행시공사가 결정한 조건에 따라 50~60% 정도의 중도금을 납부하게 됩니다.
이 때 중도금은 주로 시행,시공사에서 딜을 맺은 은행을 통해서 이루어지게 되는데요
크게
1. 전액 무이자로 대출이 되는 경우
2. 일부 무이자로 대출이 되는 경우
3. 이자가 있지만 건물이 준공된 후에 이자를 받는 후이자의 경우
4. 그냥 아예 이자 지원이 없는 경우
정도로 보시면 됩니다.
이 때 대출의 과정은 시행,시공사가 대신 해 줄 수 없는 부분이기 때문에
본인의 명의로 직접 은행에 가서 중도금 대출 신청을 해야 하는데요
이것을 자서(自署) 라고 합니다.
자필서명의 줄임말이죠.
그 다음 건물이 준공될 시점을 전후해서 나머지 잔금을 치러야 하는데요.
이 때는 준공된 실물 자산, 즉 건물이 존재하는 시점이기 때문에
'담보대출' 이 가능하게 됩니다.
(시카고 존 행콕 타워)
여기서 재밌는 현상이 일어나는데
이전에 받았던 중도금대출을
건물 담보 대출(보통 건물 가격의 50~60% 정도)을 통해서 상환을 하고,
상환 후 남는 금액(보통 중도금 대출금액보다 건물 담보대출이 조금 더 높게 나오기 때문이죠)과
임대를 맞췄을 경우 확보할 수 있는 보증금, 그리고 부가세의 환급을 받아 잔금을 치르게 됩니다.
이 모든 금융과정이 동시에 일어나게 됩니다.
결국 정리하면 계약 초기에 납입한 10~20%의 계약금과
임대 보증금, 부가세 환급 금액을 제외한, 취등록세와 법무사 비용을 추가한 잔금 약 20~40% 만 있으면
건물 담보 대출을 통해 나도 월세 수익을 올리는 건물주의 반열에 오를 수가 있는 것이죠.
(시카고 마리나시티 : 일명 옥수수타워)
그렇다면 실제로 제가 계약한 어느 상가의 총분양가와 부가세, 실투자금 등을 예시로
자세히 알아보겠습니다.
계약금은 총 분양가의 10%
29,477,200\ (2천 9백 4십 7만 7천 2백원)
잔금은 총 분양가의 30%
88,431,600\ (8천 8백 4십 3만 1천 6백원)
여기서 보증금 (이 상가의 경우 10개월분 월세) 10,900,000 원과
환급받을 수 있는 부가세 19,283,783원을 빼주면
58,247,817\
계약금과 계산된 잔금을 더해주면
87,725,017\
(8천 7백 7십 2만 5천 1십 7원)
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